В ноябре 2012 года большинству арендаторов земельных участков, арендная плата у которых исчислялась по правилам, утвержденным распоряжениями Мэра Москвы от 02.04.1999 № 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы с 1 января 1999 года" и от 25.09.1998 № 980-РМ "Об арендной плате за землю в городе Москве", со ссылкой на постановление Правительства Москвы от 10.09.2012 № 477-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) Правительства Москвы" были разосланы "письма счастья" о пересчете арендной платы с изменением формулы расчета с базовых ставок на проценты от кадастровой стоимости согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП в одностороннем порядке.

При этом в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 11.09.2012 № 744-РМ указанные распоряжения утратили силу с 11.09.2012.

В результате у многих арендаторов арендная плата выросла в несколько раз.

Мы неоднократно обращали внимание эту маленькую "революцию" в сфере земельных платежей (см. наши посты от 20.09.2012, 01.10.2012, 25.10.2012).

Такие "фокусы" с изменением арендных платежей стали предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда РФ - п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 даны разъяснения по этому вопросу:

"16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором."

С учетом этого постановления Пленума ВАС РФ мы с нашими партнерами подготовили алгоритм споров при таком одностороннем изменении условий договоров аренды. К сожалению, это возможно не по всем договорам аренды - нужно кропотливо изучать их условия, чтобы определить возможность оспаривания.

К сожалению (или к счастью), придется спорить только в суде, т.к. все положения нормативных документов, регулирующих постепенный переход на исчисление арендных платежей в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", отменены. При этом, возможно, придется идти до кассационной инстанции, а то и до Президиума ВАС.

Так что если вам кто-то предложит внесудебный путь решения вопроса, то это повод задуматься о порядочности таких "помощников" и "консультантов".

Пока ни одно известных нам дел, в том числе одно и с нашим участием, не закончилось положительным решением в пользу арендатора.

Смотри, например, А40-182264/13 (должно быть рассмотрено в ВС РФ), А40-185881/13.

Практика Верховного Суда Российской Федерации так же неутешительна для большинства арендаторов (см., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2015 № 310-ЭС15-4512).

Если вы захотите поспорить с нашей помощью - обращайтесь. Но сразу предупреждаем, что чудес не бывает, дорога будет трудной и 100% результат может быть не гарантирован.

Платите за землю правильно!

  • Rambler's Top100
  • liveinternet.ru: показано число просмотров за 24 часа, посетителей за 24 и за сегодня
  • Яндекс.Метрика