В т.н. пакете законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья, имеются два документа, непосредственно влияющих на земельные платежи. Рассмотрим их более подробно.

Проектом федерального закона «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» предусматривается рост налоговой нагрузки на землепользователей, которые не соблюдают нормативных сроков строительства.
При этом применяется схема, чем-то похожая на «голландский» аукцион: изначально для земельных участков, приобретенных в собственность для строительства жилья (за исключением индивидуального жилищного строительства), на период строительства, но не более чем на два года, устанавливается двукратная ставка земельного налога.
Если землепользователь уложился в этот срок, то производится возмещение уплаченных сумм по однократной ставке с возвратом излишне уплаченных сумм плательщику, или зачетом в счет будущих платежей по этому источнику или других каки-либо других платежей.
Если же землевладелец не уложился в нормативный срок, то земельный налог будет платиться по четырехкратной ставке вплоть до государственной регистрации построенного объекта. В данном случае никаких возмещений сумм, уплаченных сверх однократной ставки налога, не предусматрвается.

При индивидуальном жилищном строительстве используется более гуманная схема. Земельный налог за земельные участки, предоставленные в собственность физических лиц для индивидуального жилищного строительства, устанавливается в однократном размере на десятилетний период проектирования и строительства вплоть до регистрации прав на построенный объект недвижимости. Если этот срок превышается, то земельный налог будет взиматься в двукратном размере.

Всем вроде бы эта схема хороша, но при ее рассмотрении возникают некоторые вопросы. Рассмотрим пример.
Некий крутой девелопер ОАО «Дубок» договорился с администрацией города Дубки о строительстве жилого микрорайона с соответствующей инфраструктурой. Например, 10 17-этажных домов, детский сад, школа, супермаркет.

Жизнь устроена так, что большинство квартир будут проданы и никакого отношения к ОАО «Дубок» иметь не будут. В каждом доме будет образован кондоминимум и создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое формально не будет правопреемником по налоговым обязательствам ОАО «Дубок». Более того, если «Дубок», являясь собственником земельных участков, не укладывается в двухлетний период, оно может переоформить все свои права на строительство и землю на созданные в процессе строительства ТСЖ или на вооще какое-нибудь вновь созданное ОАО «Дубок-1».
А законопроект в данной редакции не дает ответа на вопрос, что будет с налогом в этом случае. По смыслу получается, что ОАО «Дубок» никакой компенсации не получит, но и на четырехкратную ставку налога не нарвется, тем более, что в этом случае так и так никакой компенсации не светит. А для ТСЖ или ОАО «Дубок-1» отсчет должен начаться с «чистого листа».

Возможен и другой вариант. ОАО «Дубок» ничего не покупает и берет землю на период строительства в аренду. Земельный налог при этом, естественно, не платится, а по размерам арендной платы в зависимости от сроков строительства на федеральном уровне никаких ограничений пока не установлено. Строительство успешно завершается (хоть через сто лет), в каждом доме образуется кондоминимум и ТСЖ. Теперь это уже сложившаяся застройка. А по действующему федеральному закону от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (статья 11) в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Безусловно, не все девелоперы жулики, но никто лишних денег платить не хочет. Так что если есть возможность обойти столб, его обойдут.

Теперь рассмотрим проект федерального закона «О внесении изменений в статью 146 части второй Налогового кодекса Российской Федерации».
Этим документом предполагается установить, что операции по реализации жилья, а также земельных участков НДС не облагаются. В принципе, это правильно. На мой взгляд, любые операции по купле-продажи объектов недвижимости должны быть освобождены от НДС, поскольку их стоимость весьма велика, а период амортизации весьма велик (земельные участки вообще амортизации не подлежат). Но при этом, как мне представляется, должны выполняться два условия:

• налог на недвижимость должен быть достаточно велик;
• в целях исключения спекулятивных сделок в течение первых трех-пяти лет владения недвижимостью должен существовать достаточно ощутимый налог, взимаемый при перепродаже объекта.

В данном случае эти условия не соблюдаются. Более того, по поводу целевого назначения земельных участков, выводимых из-под обложения НДС, не говорится ни слова. Буквально этот законопроект может быть истолкован так, что операции по реализации земельных участков любого целевого назначения НДС не облагаются. Это снижает планку для спекулятивных операций с земельными участками. А как мы видели выше для строительства жилья, за исключением может быть индивидуального, землю вовсе не обязательно приобретать в собственность.

Таким образом, на первый взгляд представляется, что стимулирующее воздействие на рынок земли для строительства жилья этих законопроектов будет минимально. Но в целом это позволит отдельным физическим и юридическим лицам получить дополнительную прибыль и привезти в какой-нибудь Куршавель не один, а два джипа «Хаммер».

С текстом упомянутых законопроектов можно ознакомиться на сайте в разделе Основные документы>Законопроекты.
C окончательнми их вариантами, ставшими федеральными законами, также можно ознакомиться на сайте по следующим ссылкам:

• Федеральный закон от 20.08.2004 № 116-ФЗ «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю»
• Федеральный закон от 20.08.2004 № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»