Изменение порядка расчета арендной платы за земельные участки, предусмотренные проектом федерального закона «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения» - первый взгляд

Проектом федерального закона «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения» (далее - проект) предусмотрен ряд важных изменений в порядок расчета арендной платы за земельные участки.
Представляется, что наиболее важным является положение о том, что арендная плата будет исчисляться по-разному в зависимости от способа предоставления участка.

Как известно, в соответствии с Земельным кодексом РФ возможны два способа предоставления участка в аренду:

• Без конкурса в силу закона (например, если на участке есть недвижимость, находящаяся в собственности арендатора земельного участка).
• По итогам торгов на право заключения договора аренды.

В последнем случае в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 размер арендной платы является критерием определения победителя торгов и, следовательно, на торгах и определяется.
В первом же случае арендная плата определяется в разных регионах по разным процедурам. В большинстве случаев, в том числе и в городе Москве, ставки арендной платы утверждаются органами исполнительной власти в зависимости от местоположения земельного участка, категории земель и вида деятельности арендатора (более подробно для города Москвы см. в разделах Общие вопросы>Конспект и Нормативная база>Арендная плата). Именно эту ситуацию и предлагается более четко регламентировать на федеральном уровне. Рассмотрим эти нововведения более подробно.

Во-первых, проектом предусмотрены ограничения снизу и сверху на размер ставок арендной платы для земель поселений в зависимости от их численности. Например, для городов Москвы и Санкт-Петербурга (поселения численностью свыше 3 млн. чел.) предусматривается ограничение ставок арендной платы в диапазоне от одной до трех ставок земельного налога за соответствующий земельный участок (в настоящее время в городе Москве, например, этот диапазон составляет от 0.002 до 20 ставок земельного налога).
Во-вторых, предусматривается особый порядок установления ставок арендной платы в случаях:

• если законодательством Российской Федерации о налогах и сборах установлено освобождение юридических лиц от уплаты земельного налога за такие земельные участки, а также, если такие земельные участки не признаются объектами налогообложения (размер арендной платы - один рубль за участок);
• если такие земельные участки ограничены в обороте (ставка арендной платы равна ставке земельного налога).
  При этом годовой размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, а также занятых объектами транспортных систем других естественных монополий, объектами, непосредственно используемыми для основной деятельности организаций, в отношении продукции (работ, услуг) которых осуществляется государственное регулирование цен и тарифов, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
• земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения (ставка арендной платы не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель сельскохозяйственного назначения.

В-третьих,проектом предполагается, что годовой размер арендной платы за земли в поселениях, если иное не установлено Федеральным законом, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, предполагается законодательно упорядочить установление арендной платы в зависимости от способа предоставления земельного участка:

• если участок предоставлен в силу закона (на участке расположены объекты недвижимости), то арендная плата устанавливается законами субъектов РФ в пределах, установленных федеральным законодательством.
• если участок предоставлен на торгах (это, как правило, незастроенные земельные участки), то размер арендной платы определяется по результатам торгов.

Представляется, что в этой стройной картине остаются без ответов некоторые вопросы. Если не ловить блох по мелочам, то самые актуальные можно сформулировать следующим образом.

Первое. Участок получен на торгах в аренду сроком на 49 лет для «строительства и дальнейшей эксплуатации объекта» (кстати, достаточно распространенная практика). При этом в ходе торгов сложился определенный размер арендной платы. Через год-два объект построен и зарегистрирован как объект недвижимости в установленном порядке. Как теперь должна определяться арендная плата? С одной стороны, размер арендной платы установлен в ходе торгов, а с другой - на земельном участке есть объект недвижимости и размер арендной платы определяется в соответствии с законом субъекта РФ.

Второе. Если земельный участок не застроен - размер арендной платы определяется на торгах. Если земельный участок застроен - размер арендной платы определяется в соответствии с законом субъекта РФ. Определение размера арендной платы за какие земельные участки предполагается отдать исполнительным органам власти, вводя новую редакцию статьи 21 Закона РФ «О плате за землю»: «при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и занятые зданиями, строениями, сооружениями определяется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации»?
Особую пикантность этот вопрос приобретает в свете возможной отмены Закона РФ «О плате за землю» в связи с ожидаемым принятием Главы 32 НК РФ «Земельный налог».
Да и вообще, насколько разумно устанавливать ставки арендной платы за земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями законами субъектов РФ? Не лучше ли поручить это именно органам исполнительной власти? Тем более, что результат в подавляющем числе случаев будет приблизительно один и тот же.

Третье. В соответствии с Земельным кодексом РФ в составе земель поселений нет ни земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, ни земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности, ни земель иного специального назначения, в том числе сельскохозяйственного. Как тогда будут определяться ставки арендной платы для объектов естественных монополий в поселениях, например в городе Москве?

Четвертое. Проектом предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере одного рубля - в случае, если законодательством Российской Федерации о налогах и сборах установлено освобождение юридических лиц от уплаты земельного налога за такие земельные участки. А как быть с физическими лицами? Или они не могут быть освобождены от земельного налога и иметь в своей собственности здания, строения или сооружения?

Пятое. Хотелось бы, чтобы в число арендаторов с маленькими ставками арендной платы попали земли, занятые объектами коммунального хозяйства (водопровод, канализация, газовые сети низкого давления и т.п.) и городского пассажирского транспорта (автобусные, троллейбусные, трамвайные парки, метро), а не только земли железнодорожного транспорта и транспортные объекты естественных монополий, а также иные организации с регулируемыми тарифами, которые также было бы хорошо поименовать.
В принципе, в поселениях они могут быть освобождены от земельного налога, и платить по рублю за участок, но пока такой возможности нет.

Несмотря на эти досадные неточности, в части арендной платы этот проект, безусловно, полезен. Вместе с тем, для его успешного применения на практике необходимо устранение отмеченных выше недостатков. Надеюсь, что в ходе обсуждения в Правительстве РФ и Государственной Думе эти недостатки будут устранены, а новые не появятся.